Autor textu: Václav Walach
Článek vznikl ve spolupráci s Deníkem Referendum v rámci rubriky Město.
Krizi bydlení nevyřeší prostá podpora výstavby a uvolnění regulací. Krizi totiž způsobuje, že s bydlením se zachází jako s investicí. Tomu lze čelit různými způsoby. A některé lze zavést hned teď, tvrdí přední výzkumníci bydlení.
„Krize bydlení“ patří již mnoho let mezi často skloňovaná sousloví. Diskuse, která se o tématu ve veřejném prostoru vede, je však jen v malé míře poučena současným akademickým výzkumem. Političtí ekonomové Manuel Aalbers (Katolická univerzita v Lovani) a Steffen Wetzstein (Západoaustralská univerzita v Perthu) patří mezi přední výzkumníky bydlení, z jejichž poznatků čerpají také veřejné instituce, státy a mezinárodní organizace včetně OSN.
Patříte mezi kritiky představy, že současnou krizi bydlení jednoduše překonáme zvýšením nabídky, tedy podporou tržní výstavby. V čem vidíte nedostatky takového přístupu?
Steffen Wetzstein: Jako v mnohé obdobné představě i v této je zrnko pravdy. Pokud například v Aucklandu na Novém Zélandu uvolníte pozemky pro bytovou výstavbu a doplníte to dalšími pobídkami, na výstavbě se to projeví. Zvláště když se tak stane v době, kdy mají lidé k dispozici hodně peněz. Nicméně takhle jednoduché to opravdu není. Sotva můžete empiricky doložit, že zvýšení nabídky se automaticky promítá do snížení cen.
Existují místa, kde větší podpora výstavby může prospět. Rozhodně to však neplatí pro řadu jiných míst, která jsem zkoumal. V Aucklandu a Sydney, které se řadí mezi města s nejhůře dostupným bydlením, si toho ostatně všimli také místní politici, úředníci, konzultanti nebo investoři.
Nebo se podívejte, co se dělo po globální finanční krizi v letech 2008—2009. Vlády uvolnily ohromné množství peněz, ekonomika začala růst a bytová výstavba se zvýšila. Promítla se však vyšší nabídka bydlení do jeho větší dostupnosti? Ne, samozřejmě že ne. Naopak ceny rostly a bydlení se stávalo méně dostupným.
Proč tomu tak bylo?
Protože tento proces ovlivňovaly jiné faktory než ty, s nimiž pracují tržní modely. Problémem protržního řešení a teorie, na níž je založeno, je právě skutečnost, že nedokáže zohlednit celkový kontext. Chování bytové nabídky a trhů s městskými pozemky je příliš složité na to, aby je bylo možné snadno vyjádřit matematickými modely mainstreamových ekonomů. Jejich modely jsou proto velmi zjednodušenými obrazy skutečného světa. To způsobuje, že politika, která na nich staví, problém dostupnosti bydlení nedokáže řešit.
Manueli, jak to vidíte vy? Neznamená to přece, že bychom neměli vůbec stavět.
Manuel Aalbers: V zásadě souhlasím se vším, co Steffen řekl. Ceny bydlení mají tendenci stoupat, ať už se nabídka zvyšuje, nebo ne. Dá se říci, že růst nabídky je téměř irelevantní.
I na mnoha místech, kde byla nabídka velmi vysoká, ba vyšší než přírůstek domácností, ceny bydlení rostly. Města na Novém Zélandu, v Kanadě nebo Atlanta jsou dobrými příklady přehřátých trhů, kde ceny bydlení rostly navzdory tomu, že současně rostla nabídka, a kde lidé nakupují především ze strachu, že později si už koupi bydlení nebudou moci dovolit. Tím však jen trh dále zahřívají.
Mnoho z míst nejvíce zasažených globální finanční krizí mělo také velmi vysokou nabídku. Španělsko pět let před krizí stavělo více domů než Německo, Francie a Spojené království dohromady, a to jde o zemi s menším počtem obyvatel, než má kterákoli ze tří uvedených zemí.
Ve Spojených státech byla krize patrná především na Floridě a v Kalifornii. Ani tyto státy neměly problém s nabídkou, stavělo se tam opravdu hodně. A přesto ceny bydlení rostly. V Belgii před covidem a během něj ceny bydlení také stoupaly, přestože nabídka rostla rychleji než počet domácností.
Samozřejmě pak jsou tu města jako Londýn a Paříž, kde je nedostatek bydlení absolutní, protože poptávka po bydlení tam je v podstatě neomezená. I kdyby zde postavili více výškových budov, moc se to nezmění. Města to jsou už tak docela velká a nemohou zde bydlet všichni.
Na druhé straně známe města a země, kde s nabídkou není vůbec žádný problém, a přece tam ceny rostou. Problémem je, že máme stále více bytů, které nejsou stavěny proto, aby v nich někdo dlouhodobě bydlel. Staví se jako druhý domov nebo investiční byt.
Neříkám ale, že bychom neměli stavět další domy. Měli bychom. Potřebujeme však stavět ty správné domy na správných místech a za správné ceny. Mou hlavní výtkou vůči politice stimulování nabídky je, že staví na předpokladu, podle nějž se nabídka a poptávka vzájemně setkávají. To často neplatí.
Na mnoha místech se nestaví to, co lidé poptávají — lidem dostupné bydlení. Místo toho se staví bydlení, které je atraktivní pro finanční kapitál. Problémem s protržní politikou orientovanou na nabídku je právě to, že se tváří, jako by v tom neexistoval rozdíl.
Ve svých přednáškách často citujete studii Fedu, podle které hypoteční úvěry dnes představují hlavní činnost, jíž se banky globálního severu věnují více než všem jiným typům úvěrů dohromady. Jak jsme se do tohoto stavu dostali?
Manuel Aalbers: Nárůst investic do bydlení má více důvodů, ale klíčovým myslím je, že na hypotečních úvěrech se dá snadno vydělat a investování do nich se považuje za méně rizikové. Hypotéku budou lidé chtít platit, ať se stane cokoli. Zejména v západní Evropě se jen velmi zřídka stává, že lidé nesplatí hypotéku, protože se mohou spolehnout na stále relativně silný sociální stát.
I když přijdete o práci, velmi často vám zůstane šedesát až sedmdesát procent čistého příjmu. Nepojedete na dovolenou, nekoupíte si nové boty či zimní kabát, ale hypotéku dál splácíte. Z hlediska banky sama existence sociálního státu přispívá ke snižování rizika, že dluh nebude uhrazen.
A i když se tak stane, věřitel stále může dům prodat a spoustu peněz získat zpět. Problém samozřejmě nastává, když ceny nemovitostí klesnou a zároveň mnoho lidí o vlastní bydlení přijde. Potom věřitelé mohou přijít o peníze, jak tomu bylo v letech 2007 a 2008 ve Spojených státech a poté také ve Španělsku, v Irsku a na Islandu. Většinou ale jde pro věřitele i dlužníka o nízké riziko.
Dalším důvodem rozšíření hypoték je to, že je lze dál přeprodávat na finančních trzích. Tato takzvaná sekuritizace hypotečních úvěrů byla také zajímavá proto, že byla považována za méně rizikovou. Často si představujeme finanční trhy jako svět, kde investoři podstupují velké riziko, aby zázračně zbohatli.
Řada investorů má ale k riziku averzi, nechtějí přijít o své jmění, chtějí je jen zhodnotit třeba o pět nebo šest procent — penzijní fondy, pojišťovny, ale i státní suverénní fondy a podobně. Tito investoři by si samozřejmě mohli kupovat i jiné věci než hypotéky. Problém je, že jiné možnosti nerostou tolik jako hodnota obchodovaných hypoték.
Vezměte si třeba státní dluhopisy. V zemích Západu jsou pro investory s averzí ke ztrátě velmi atraktivní. Jenže co se stalo po roce 2008? Když je investoři nejvíce potřebovali, nebyly k dispozici. Většina vlád zaváděla úsporná opatření namísto toho, aby zvyšovaly objem peněz v oběhu, a nepotřebovaly si tedy tolik půjčovat.
Investoři se tedy museli poohlédnout po něčem jiném než po státních dluhopisech. Jedním z důvodů globální finanční krize byla právě sekuritizace hypoték a nárůst bubliny na realitním trhu. Je ironií, že tato krize nakonec způsobila, že do bydlení jde dnes ještě více peněz, protože tato investiční strategie je považována za méně rizikovou!
Nedostatek státních dluhopisů navíc vede k situaci, kdy rok od roku roste objem peněz, které hledají investiční příležitosti. Finanční kapitál v řadě zemí roste rychleji než ekonomika jako celek, a proto investiční fondy nemají jinou možnost než investovat v zahraničí.
Zatím jsme se bavili o investování do hypoték. Jak do tohoto vývoje zapadá nájemní bydlení?
Manuel Aalbers: Nájemní bydlení začalo silně přitahovat investory právě proto, že ani cenné papíry, do nichž vkládali své peníze, již tolik nerostou. A investice do nájemního bydlení se opět považuje za velmi bezpečnou.
Nejběžnějším způsobem investic do nájemního bydlení je využití služeb realitních společností. Některé z nich jsou známé jako realitní investiční fondy či burzovně obchodované nemovitostní fondy (real estate investment trusts — REIT), které umožňují investorům poměrně snadno vložit své peníze do nemovitostí a následně s nimi jednodušeji manipulovat.
Také umožňují rozložit riziko. Místo jedné budovy v Londýně a jedné ve Frankfurtu vloží své peníze do, řekněme, jednoho procenta bytového fondu ve velkoměstech po celém světě. Tato strategie nepřímých investic vznikla původně u kancelářských budov. V posledních dvou desetiletích se ale přenesla i do oblasti bydlení. A právě zde můžeme dnes pozorovat opravdu vysoký růst.
Investoři tudíž především využívají realitních fondů, ale může to být ještě složitější. Existují strategie, které lze za nepřímé považovat hned dvakrát. Společnost Vonovia je s téměř 600 tisíci byty největším pronajímatelem na světě — a investují do ní subjekty z celého světa.
Jejími největšími investory však nejsou penzijní fondy, ale takzvané indexové nebo burzovně obchodované fondy (exchange-traded funds), které často investují jménem penzijních fondů. Čili penzijní fondy vlastní nemovitosti nejen skrze přímé investice do REIT, oněch burzovně obchodovaných nemovitostních fondů. Ale prostřednictvím investování do indexového fondu, který sám pak investuje do mnoha burzovně obchodovaných nemovitostních fondů (REIT) a dalších akcií.
Pro lepší představu uvedu konkrétnější příklad: Německý penzijní fond posílá peníze do amerického indexového fondu a ten zase část z nich do Vonovie, která vlastní byty především v Německu, ale též ve Švédsku a Rakousku. Podobně investuje například státní suverénní fond Norges z Norska.
Manuelův výklad ukazuje, co konkrétně znamená ona často vzpomínaná a kritizovaná financializace bydlení. Steffene, jak financializace bydlení souvisí s vaším pojmem globální městské krize dostupnosti bydlení?
Steffen Wetzstein: Krize a finanční kapitál spolu zjevně souvisejí, ceny bydlení ženou nahoru investice. Zároveň bychom si měli dát pozor na to, abychom všechno neomezovali jen na financializaci. Svou roli sehrávají také další faktory, například migrace. Ve velkých univerzitních městech je nedostupnost bydlení jasně spjata s přistěhováváním lidí.
V mém pojetí představuje problém nedostupnosti bydlení důsledek vývoje v posledních desetiletích. Pokud omezíte regulaci kapitálu, jako to učinily mnohé země s rozvinutým hospodářství, někteří na tom nepochybně hodně získají: majitelé nemovitostí, vysoce kvalifikovaní pracovníci, pracovníci znalostního sektoru.
Významná část společnosti tím však leccos ztratila. Mnozí pracující se potýkají se snížením mezd v důsledku tlaku na globální konkurenceschopnost, doléhá na ně omezování rozsahu sociálního zabezpečení a další důsledky úsporných opatření. Západní vlády tak v podstatě vytvořily skupinu ekonomicky zranitelných lidí společně s hospodářstvím, které není s to těmto lidem zajistit základní lidské potřeby, jako je i bydlení.
Nedostupné bydlení chápu jako projev takto vytvořeného nesouladu mezi příjmy a výdaji domácností. V současnosti vidíme, že čím dál tím víc lidí zápasí s příliš vysokými životními náklady. Nejde jen o bydlení nebo o vzdělání.
Zboží každodenní spotřeby se stále zdražuje, což představuje zjevný odklon od dosavadního vývoje. Indie nebo Bangladéš už vám zkrátka nedodá tak levné produkty, ceny služeb se rovněž zvyšují. To vše je ale důsledkem systému, který vytvořili lidé. A který tudíž také lidé mohou změnit.
Co můžeme s nedostupností bydlení udělat? Nestačí tedy, když rozvážeme ruce developerům a počkáme, až nás z krize prostaví?
Steffen Wetzstein: Developeři budou vždy volat po nižší regulaci. Lidi tomu často věří, protože to zní na první poslech rozumně. Mark Twain kdysi prohlásil, že byste měli investovat do pozemků, protože už je nikdo nevyrábí.
Vypořádat se s takovými argumenty není příliš náročné, ale mají velký vliv. Hodně lidí na nich vydělává hodně peněz a politici je milují, protože se díky nim mohou prezentovat jako ti, kdo skutečně něco s krizí bydlení udělají. „Když máme nedostatek domů, co uděláme? Budeme stavět víc. A kdo staví domy? No přece developeři.“ Bohužel to není tak jednoduché.
Domnívám se, že pokud skutečně chceme s krizí bydlení něco udělat, musíme se začít soustředit na otázku pronájmu pozemků. Je třeba, aby obce pozemky vlastnily a následně vytvořily systém dlouhodobých pronájmů. Může to být pronájem na 49 let nebo 99 let, ale pozemky musí být ve veřejném vlastnictví. Zřejmě půjde o dost pomalý proces, který snad ale už začal v Barceloně nebo Berlíně. Trh s městskými pozemky je však klíčem k opětovnému vyvážení místních trhů s bydlením tak, aby bylo dostupnější.
Manuel Aalbers: Myslím, že potřebujeme rozlišit mezi tím, co se říká, a tím, jak se věci skutečně mají. Developeři žádají o omezení regulace tehdy, pokud jim to zjednodušuje práci. Jenže z toho samého důvodu se rostoucí počet developerů naopak hlásí k regulaci: „Potřebujeme slevu na dani tady, slevu na dani tam.“
Možná sleva na dani není běžně tím, co si pod regulací představujeme. Ale co jiného je osvobození lidí od placení daní, které jiní platit musejí, než vládní intervence?
Mluvím k vám z New Yorku, které Evropané považují za hlavní město kapitalismu, za město, kde vládne volný trh. Ale ve skutečnosti se zde většina bytové výstavby děje s obrovskými daňovými úlevami, a to je určitá forma regulace.
Před lety jsem mluvil s předsedou Real Estate Board of New York a ptal se ho na místní dotační programy. Zvláště z jednoho měl ohromnou radost, protože umožňoval developerům stavět dostupné bydlení v lokalitách s levnějšími pozemky výměnou za osvobození od daní v případě výstavby v oblastech, kde naopak ceny pozemků byly velmi vysoké — Manhattan, Brooklyn.
Není divu, že se jim to líbilo. Vydělali na tom hned dvakrát. Jednak jim to pomohlo udržet firmu v chodu, zaměstnanci měli stále co na práci. Jednak možnost stavět bez daňové zátěže v lukrativních oblastech je zisková sama o sobě.
Pokud řešení nespočívá v podpoře developerů, v čem tedy?
Steffen Wetzstein: Jednoduché řešení neexistuje. Nedostupné bydlení je strukturální problém, který se prolíná s dalšími problémy, jež se kumulovaly po dlouhou dobu. Součástí problému je také způsob, jakým se na bydlení díváme.
Potřebujeme nové nápady, ale obávám se, že ty sotva přijdou od mainstreamových ekonomů. Potřebujeme více sociálních vědců a kritických ekonomů, kteří budou k bydlení přistupovat ne jako k problému trhu, nýbrž k systému, který má jak tržní, tak netržní prvky: je třeba začít podporovat neformální bydlení, státem podporované bydlení atd.
Nestačí tedy kritizovat zjednodušující protržní argumenty, ale musíme přijít s alternativou, jež pomůže vytvořit takový systém bydlení, ve kterém finanční kapitál už nebude hrát tak zásadní roli. Už jsem upozornil na význam vlastnictví pozemků. V Singapuru a dalších zemích, kde pozemky vlastní stát, nepozorujeme velký nárůst cen.
Samozřejmě musíme také usilovněji přemýšlet o tom, jak stavět města tak, aby byla skutečně pro všechny. Vlastníci nemovitostí a půdy získali ohromnou moc, díky které mohou ostatní snadno vykořisťovat. Na takovém základě nemůže žádná společnost dlouhodobě existovat, nakonec se konflikt prohloubí natolik, že se pro ni stane destruktivním.
Minulost nás učí, že změna bude muset přijít v mnoha společenských oblastech. Vznik systému bydlení, jaký známe z Vídně, byl podmíněn řadou věcí. Zaprvé vznikem daňového systému, který umožnil redistribuci od majetných zpět k nemajetným. Zadruhé vytvoření investičního systému, v němž hlavní roli hrál městský úřad.
Takže neexistuje žádná rychlá a jednoduchá odpověď. Nicméně alternativu, která uzná důležitost četných změn v různých oblastech, potřebujeme co nejdříve.
Určitě je důležité snažit se dívat na současné problémy novým způsobem. Je ale možné udělat něco už nyní, Manueli?
Manuel Aalbers: Obávám se, že ne vždy vlády chtějí, aby ceny nemovitostí klesly. V mnoha zemích bydlí většina lidí ve vlastním bydlení, což má důležité důsledky. Do nemovitosti vložili spoustu peněz a očekávají, že se jim tato investice zhodnotí, že díky tomu budou ve stáři zaopatřeni, že budou moci pomáhat svým dětem nebo vnoučatům. Zkrátka mají zájem na tom, aby ceny nemovitostí přinejmenším zůstaly stejné.
A pokud většina lidí má takový zájem, sdílejí ho s nimi i politici. Politici mohou být proti přílišnému nárůstu cen, zároveň ale nechtějí, aby zásadně klesly. Snahy o rozbití spojení finančního kapitálu a bydlení se z toho důvodu mohou blížit politické sebevraždě. Ale přesto jde o nezbytný první krok.
Další krok je velmi atraktivní, protože v podstatě nemá žádné náklady, a tím je regulace soukromého nájemního sektoru. Potřebné je regulování zvyšování nájemného způsobem, který povolí zvyšování v souladu s inflací nebo vývojem penzí, sociálního zabezpečení či příjmu.
Případně lze na základě těchto a podobných ukazatelů vytvořit index. Je to možné udělat různě, ale ve výsledku by vždy tato regulace měla chránit nízkopříjmové domácnosti před jejich přetížením náklady na bydlení.
Investoři a pronajímatelé pochopitelně budou namítat, že v důsledku takové regulace nebudou už schopni dosahovat zisku. Na to lze odpovědět: pokud jste schopni vydělávat dnes, proč byste toho nebyli schopni příští rok, kdy bude nájemné třeba o několik procent vyšší.
Další opatření se týká územního plánování. Nizozemské zákony umožňují Amsterdamu požadovat po developerech, aby třicet procent každé nové bytové výstavby vyhradili pro sociální bydlení, tedy bydlení s nižším nájemným. Toto opatření může být obtížné prosadit, ale nemusí to stát hodně peněz.
Vytvoření pobídek nejen pro rozvoj sociálního bydlení, ale také pro netržní, neziskové bydlení je další věc, co lze udělat. Syndikáty nájemníků, bytová a pozemková družstva, všechny tyto formy bydlení zdola poskytují veřejnou službu, a proto by měly být zdaněny méně než tržní bydlení. Čím víc jsou takovéto způsoby bydlení podporovány prostřednictvím správně nastaveného daňového systému, tím lépe.
Zároveň je třeba si přiznat, že neziskové formy bydlení nejsou pro každého. Už jenom proto, že jejich vytvoření vyžaduje mnoho času, kterého se zejména chudým nedostává. Jestliže pracujete čtyřicet hodin týdně za nízký příjem a z toho živíte rodinu, sotva budete moci studovat poslední trendy v bytovém družstevnictví.
Stát by tedy vždy měl být součástí řešení problému krize bydlení jako jeho poskytovatel. Sociální bydlení je z hlediska potřeb určité skupiny lidí nenahraditelné. Navíc sázka na více koní zde znamená větší šanci na úspěch.
Z historie víme, že ne všechny iniciativy zdola uspějí. I proto by státy měly zřizovat podpůrné instituce, které budou shromažďovat informace o úspěšných počinech v oblasti neziskového bydlení doma i v zahraničí a předávat je zájemcům.
Závěrem bych chtěl upozornit na některé důležité výzkumné zprávy, ze kterých lze při řešení nedostupnosti bydlení čerpat. První je zpráva My home is an asset class: The financialization of housing in Europe editovaná Danielou Gaborovou a Sebastianem Kohlem. Druhou připravila Julie Lawsonová, Michelle Norris a jejich kolegové a jmenuje se #Housing2030: Effective policies for affordable housing in the UNECE region.
A v neposlední řadě bych doporučil dokument Guidelines for the implementation of the right to adequate housing, který vypracovala zvláštní zpravodajka OSN pro bydlení Leilani Farhaová. Ta v současnosti spravuje web shromažďující množství zdrojů z perspektivy práva na bydlení. Pokud si je všechny přečtete, dozvíte se o spoustě dostupných řešení, jak zlepšit přístup k bydlení.
Projekt Město/Fórum pro snesitelnější každodennost je výsledkem spolupráce kolektivu 4AM, z. s. a Centra pro média, ekologii a demokracii, z. s. (CMED). Finančně je podpořen grantem z Islandu, Lichtenštenjska a Norska.
(Úvodní obrázek: Manuel Aalbers a Steffen Wetzstein: „Na mnoha místech se nestaví to, co lidé poptávají — lidem dostupné bydlení. Místo toho se staví bydlení, které je atraktivní pro finanční kapitál. Problémem s protržní politikou orientovanou na nabídku je právě to, že se tváří, jako by v tom neexistoval rozdíl.“ Repro DR)